Thị trường bất động sản quý 3/2026 tiếp tục ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá rao bán, tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý trước. Dù tâm lý người mua còn thận trọng, chung cư duy trì sức hút tốt hơn các loại hình khác, với xu hướng dòng tiền dịch chuyển về thị trường sơ cấp.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản trong quý 3/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định.
Khảo sát 530 môi giới cho thấy, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn so với mức 50% của quý 2/2026. Thanh khoản vẫn chịu áp lực, song mức độ giảm đã phần nào chững lại.
Tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm thị trường khi có tới 63% môi giới đánh giá người mua vẫn đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, những lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch cùng hạn chế về dòng tiền là những rào cản chính đối với giao dịch.
Dù vậy, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán, cao hơn các phân khúc khác như đất nền (24%) và nhà riêng (21%). Đồng thời, 36% môi giới đánh giá chung cư là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, tiếp đến là nhà riêng với 32%.
Đáng chú ý, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong vòng 2 năm trở lại đây, cho thấy người mua đang chú ý nhiều hơn đến các sản phẩm từ chủ đầu tư. Chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định giao dịch.
Tại Hà Nội, giá rao bán bất động sản tiếp tục hạ nhiệt, trong khi thanh khoản có dấu hiệu cải thiện. Tỷ lệ môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% đã giảm từ 59% (quý 2) xuống 52%, trong khi đó, nhóm ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.
Trong cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng 18%. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn tiếp tục điều chỉnh. So với quý 2/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.
Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.
Sự khác biệt này phản ánh những động lực khác nhau giữa hai thị trường. Ở phân khúc sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc lãi được môi giới đánh giá có tác động lớn đến quyết định mua. Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận nhu cầu ở thực chiếm ưu thế với tỷ lệ 83% (trong khi nhu cầu đầu tư là 17%), người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh.
Tại TP.HCM, thị trường bất động sản quý 3/2026 cũng ghi nhận sự phân hóa giữa các loại hình, trong khi mặt bằng giá rao bán nhìn chung tương đối ổn định. Cụ thể, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu với mức độ quan tâm đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, mức độ quan tâm dành cho nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, còn đất nền duy trì ở mức 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự chiếm 6%.
Về giá bán, phân khúc chung cư ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m² và biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m², còn nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².
Ở phân khúc chung cư, xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các thị trường vệ tinh ngày càng rõ nét, nổi bật là khu vực Bình Dương cũ. Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng mạnh từ 9% trong quý 1/2024 lên 30% vào quý 3/2026. Đáng chú ý, nhu cầu chung cư tại khu vực này cũng gia tăng, với tỷ trọng quan tâm tăng từ 31% lên 38% so với quý 1/2024, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Xu hướng gia tăng tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cũng xuất hiện tại Long An cũ và Đồng Nai, cùng tăng từ 3% lên 8%.
Tại khu vực miền Trung, Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vị thế là thị trường bất động sản thu hút sự quan tâm lớn nhất, với tỷ trọng mức độ quan tâm bất động sản bán tại Đà Nẵng tăng vọt từ 52% trong quý 1/2024 lên 62% vào quý 3/2026, bỏ xa Khánh Hòa (29%) và Thanh Hóa (4%). Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng, thị trường đang xuất hiện nhịp điều chỉnh khi cả giá rao bán và giá thuê phổ biến đều giảm trong quý 3/2026.
Trong cơ cấu tìm kiếm tại Đà Nẵng, đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 45%, song đã giảm từ mức 56% vào quý 3/2025. Ngược lại, chung cư ngày càng thu hút sự quan tâm khi tỷ trọng tăng từ 12% trong quý 1/2024 lên 24% vào quý 3/2026. Về giá bán, chung cư ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống 67 triệu đồng/m²; đất nền và nhà riêng cùng giảm 7%, lần lượt còn 78 triệu đồng/m² và 82 triệu đồng/m². Nhà mặt phố cũng giảm 7% xuống 137 triệu đồng/m², trong khi biệt thự đi ngang ở mức 100 triệu đồng/m².
Dù mức độ quan tâm có sự cải thiện về cơ cấu, hoạt động giao dịch thực tế vẫn gặp không ít khó khăn. Trong quý 3/2026, có 46% môi giới ghi nhận lượng giao dịch chung cư giảm trên 50% so với quý trước; tỷ lệ này ở nhà riêng và biệt thự cùng là 50%, đất nền là 51%. Tuy nhiên, khi đánh giá triển vọng 6 tháng tới, chung cư vẫn là loại hình được nhiều môi giới lựa chọn nhất với tỷ lệ 35%, tiếp đến là nhà riêng (25%), đất nền (22%), nhà mặt phố (11%) và biệt thự (7%).
Ở phân khúc chung cư, thị trường Đà Nẵng duy trì xu hướng tăng trưởng giá trong dài hạn, đồng thời ghi nhận lợi suất cho thuê tương đối tích cực nhờ sự phát triển của du lịch. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lượng khách du lịch đến Đà Nẵng cũ đạt khoảng 15,8 triệu lượt, trong đó có 7,7 triệu lượt khách quốc tế. Cùng với đà phát triển du lịch, giá rao bán chung cư tăng mạnh từ 46 triệu đồng/m² trong quý 1/2024 lên 67 triệu đồng/m² vào quý 3/2026, tương đương mức tăng khoảng 46%.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Đà Nẵng đạt 4,5% trong quý 3/2026, mức tăng rõ rệt so với 3,5% vào đầu năm 2024. Với tổng giá rao bán phổ biến khoảng 4,2 tỷ đồng/căn và giá thuê khoảng 17 triệu đồng/tháng, Đà Nẵng nằm trong nhóm thị trường có lợi suất cho thuê căn hộ cao nhất trong các địa phương được khảo sát, tương đương với Nha Trang (4,5%), vượt xa TP.HCM cũ (3,4%) và Hà Nội (2,4%).
Xét theo khu vực, nhu cầu chung cư tập trung chủ yếu tại Sơn Trà, chiếm 40% tổng mức độ quan tâm, Ngũ Hành Sơn (21%) và Hải Châu (18%). Về giá bán, Hải Châu dẫn đầu với 85 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước; Sơn Trà đạt 82 triệu đồng/m², giảm 1%; Ngũ Hành Sơn đạt 56 triệu đồng/m², giảm 2%. Riêng Liên Chiểu ghi nhận mức tăng 2%, lên 41 triệu đồng/m². Dù có sự điều chỉnh nhẹ trong ngắn hạn, mặt bằng giá căn hộ tại nhiều khu vực vẫn duy trì mức tăng đáng kể so với đầu năm 2024.
